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一、家庭金融报告

10月17日,由西南财经大学中国家庭金融调查与研究中心、蚂蚁金服集团研究院联合发布《中国家庭金融调查专题——中国居民杠杆率和家庭消费信贷问题研究》报告。

这份报告于2011年启动调查,持续跟踪355个城市、4万户家庭债务情况,有一定的代表性。

有几点值得关注:

1、整体而言,中国家庭负债率没有想象中那么高。

现在我国家庭债务收入比是90.2%,远低于美国、加拿大、法国和德国。

2、虽然整体杠杆率不高,但增速较快,且债务增量集中在多套房贷。

2013-2019年,个人房贷余额的年均增速达26%,其中,首套房房贷增速15.8%,多套房房贷增速32%。2017至2018年,家庭多套房上的住房贷款占比从62.9%上升至65.9%。

更为关键的是47.1%的存量房贷在空置房里,简单理解就是很多拥有多套住房的房东,买了房子却不住。浪费问题挺严重的。

央行还用“住户贷款占GDP比重”的算法,计算出了各省市“住户杠杆率”,由于现在住户贷款主要是房贷,我们可以视作“楼市杠杆率”。

住户部门杠杆率排名:

1、上海(65.5%)

2、浙江(65.4%)

3、甘肃(59.8%)

4、广东(59.1%)

3、家庭债务风险整体可控,但低收入家庭债务压力大。数据显示,收入最低20%家庭的负债收入比高达1140.5%(通俗讲就是负债规模超过可支配收入的10倍)。

不少低收入家庭,其实是借钱买房,特别是购房首付款也是向亲戚朋友凑钱支付的。

低收入家庭属于砸锅卖铁式刚需买房,高收入群体是投资性买房,而这两大群体居然是购房的主力,说好的中产阶级成了配角。

二、多地房贷利率出炉

国际货币基金组织认为,居民杠杆率超过65%会影响金融稳定。

2019年第一季度,中国居民杠杆率(负债率)是54.3%,2008年至2018年10年间共上升35.3%,年均上升3.5%。按照目前的增速,距离上限还有三年时间。

居民杠杆率上升使得房地产政策不得不从“支持经济增长”向“防风险”转变,具体表现在限购、限贷、限售和限制房地产企业融资,涉及房产的利率在缓步上升。

2019年10月14日,12座城市的最新房贷利率(首套、二套)现行利率。

央行每月20日会公布最新的LPR水平,房贷利率或因此而变动。

房地产融资趋紧,且一有苗头就立刻打压。

10月12日,据《每日经济新闻》获悉,中部地区某省农商行省联社要求,房地产贷款占比高于20%的农商行,不得以任何方式新增房地产贷款。

近期,针对信用卡资金用于房地产交易的管控措施密集出台,其中中信银行杭州分行、邮储银行杭州分行因资金违规流入楼市被罚款245万。

三、近期经济数据

然而,世间的事不是简单的非黑即白,房子的问题也是同样的道理。

中国国家统计局公布了9月及三季度经济运行数据,具体来说:

1、三季度GDP同比增长6%,低于市场预期6.1%,前三季度合计增长6.2%。当然,这在全球范围内,已经算是好成绩了。

2、分项中,前三个季度,固定资产投资增速5.4%,民间投资增长4.7%,制造业投资增长2.5%,基础投资增长4.5%。9月工业增加值同比增长5.8%,社会消费品零售总额同比增长7.8%。

3、前三个季度,房地产开发投资同比增长10.5%。

统计局说了,制造业投资不应该这么低,但又不能盲目增加,因为过去就出现过产能过剩,未来要在技术改造升级领域增加投资。

数据很多,但其中的亮点是社会消费品零售总额和房地产开发投资增速,它们均超过GDP增速。

经济学上,我们常把投资、消费、出口比喻为拉动GDP增长的“三驾马车”,现在进出口形势不大理想,未来可以继续大幅度拉动GDP的只有投资和消费,而投资中的大头就是房产

四、银行最懂经济

对于2019年第三季度经济数据, 银行似乎未卜先知。

从2018年下半年开始,信贷资金明显向安全性更高的零售资产倾斜,国有大行新增零售贷款主要投向个人按揭贷款,股份行则是按揭贷款和信用卡贷款平分秋色。

在对公投放节奏放缓的背景下,银行倾向把有限的资金投入到房地产、交通运输等行业,而在制造业投资上更趋谨慎。

2018年上半年,仅有平安银行对公贷款规模出现负增长;而到下半年,总计11家银行对公贷款规模较中报出现下滑。绝大多数银行对公信贷投放集中在上半年,下半年则明显收缩。

例如:

1、2018年上半年,工行对公新增信贷4045亿,下半年仅新增775亿元。

2、2018年上半年,招行对公新增信贷1178亿,下半年仅新增78亿元。

早在2018年,银行可能已经预知到实体经济的困难,信贷主要投向了2019年高增长领域。

五大行新增零售贷款主要投向个人按揭贷款,其中,建行2018年末房贷余额达48444亿元,在总贷款中占比高达35.1%,排名五大行之首。

2018年,大行新增个人贷款的方向主要是个人房贷:

1、工行新增个人住房贷款6512.72亿,占新增贷款总额近56%.

2、建行新增个人住房贷款5405.28亿元,占新增个人贷款比例约为84%

2018年,股份制银行的贷款流向则相对均衡。招行新增2233亿零售贷款中,43%投向个人住房贷款,37%投向信用卡贷款;兴业银行新增2556亿零售贷款,57%投向个人住房贷款,34%投向信用卡贷款。

信用卡贷款有利于社会消费品零售,个人住房贷款利于房地产开发投资。银行在2018年就把2019年的经济账算清楚了。

五、选择并不多

坚持“房住不炒”以及“不将房地产作为短期刺激经济的手段”的措辞已经为房地产未来发展定了调。

但房地产具有的三个特点:

1、核心地段土地的稀缺性

2、目前政策下,不动产价值波动小

3、银行贷款过程中,房产对资产价值评估较为容易

信贷已经和房子纠缠一起了,增长和风险成了硬币的两面。中国人借钱买房,这件事捏得太紧了不行,太松了也不行。

早前,央行公布了前三季度的信贷数据,个人住房贷款余额为29万亿,同比增长16.8%,较去年末回落1%。

刹车已踩下,但刹车片的力度似乎还不够!